Comprar una casa o apartamento mediante crédito hipotecario es el camino más habitual para acceder a la vivienda propia en Uruguay. Sin embargo, requiere coordinar dos evaluaciones paralelas: la del comprador (sujeto de crédito) y la del inmueble (garantía hipotecaria).
En esta guía te explicamos paso a paso cómo funciona el proceso ante los bancos (BHU, Santander, Itaú, BBVA, Scotiabank), qué significa realmente que una propiedad sea "Apta para Banco" y qué gastos reales debes presupuestar.
Que una propiedad esté identificada como "Apta para Banco" certifica que cuenta con la documentación legal, planos y situación impositiva requerida por las instituciones financieras. No constituye una garantía automática de otorgamiento del préstamo, ya que la aprobación final depende exclusivamente de la calificación crediticia del solicitante, sus ingresos demostrables y la tasación pericial del banco.
1. ¿Qué Requisitos Técnicos Exige el Banco sobre el Inmueble?
Para aceptar una propiedad como garantía hipotecaria, los departamentos legales y técnicos del banco auditan:
Títulos de Propiedad Perfectos
Estudio notarial continuo de al menos 30 años sin embargos, hipotecas no canceladas, sucesiones inconclusas o interdicciones judiciales.
Planos de Mensura Registrados
Plano de mensura o fraccionamiento inscripto en la Dirección Nacional de Catastro y concordante con los metros reales construidos.
Regularización de BPS e Intendencia
Aportes de mano de obra ante el Banco de Previsión Social (BPS) al día o prescriptos, y construcciones aprobadas en la Intendencia de San José.
Tributos al Día
Certificado de estar al día con la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria.
2. El Proceso de Compra con Banco en 5 Etapas
Pre-Calificación Crediticia
Antes de buscar casa, presentás tus ingresos ante el banco para conocer el monto máximo prestable y la cuota estimada.
Selección de Propiedad Apta y Reserva
Elegís una propiedad verificada con Inmobiliaria Montaño y se suscribe una reserva o boleto de reserva sujeto a aprobación bancaria.
Tasación Pericial del Banco
Un perito tasador designado por el banco visita el inmueble para determinar su valor de garantía formal.
Estudio de Títulos por Escribanía
El escribano actuante analiza los antecedentes de dominio y certificados registrales para certificar la titularidad limpia.
Firma de Escritura e Hipoteca
Se suscribe la compraventa e hipoteca simultáneamente en el banco, el vendedor recibe el desembolso y tú recibes las llaves.
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